La nuova manovra di bilancio 2026 che sta accendendo un infuocato dibattito nelle ultime ore è stata bollinata, ma è ancora da sottoporre al vaglio del Senato, pertanto rimane ancora una proposta.
La materia delle locazioni brevi e turistiche viene ancora una volta interessata da maldestri tentativi di contenimento di un fenomeno che ha innegabilmente finito per saturare il mercato delle locazioni immobiliari.
COSA PREVEDE L’ART. 7 DELLA PROPOSTA
L’art. 7, l’unico che contiene una modifica riguardo il tema delle locazioni brevi, prevede un aumento dell’aliquota sulla cedolare secca fino al 26% sul primo immobile, rispetto all’attuale 21%.
Ciò vale, però, solo se ci si affida a intermediari immobiliari o portali telematici, mentre resta al 21% per tutti gli altri.
Più specificamente: l’aliquota al 21% resta solo se, durante il periodo di imposta, non vengono conclusi contratti con intermediatori immobiliari o gestori di portali telematici (ad es. Air bnb e booking) che abbiano ad oggetto l’immobile posto in locazione breve.
Quanto detto vale anche per chi mette a reddito una sola unità immobiliare.
Come detto, si tratta ancora di una proposta, per cui, secondo i primi dati emersi, Fratelli d’Italia e la Lega si sono fermamente opposte.
L’ANALISI DEL FENOMENO
Secondo alcune fonti, circa il 90% di chi già si affida alle suddette agenzie e piattaforme, continuerà ad avvalersi delle medesime per semplificazione e rapidità dell’attività locatizia stessa. (1)
In ogni caso, fino ad oggi la riduzione al 21% non spettava a chiunque, ma solo a chi poneva il proprio immobile in locazione turistica per periori inferiori a 30 giorni. Inoltre, doveva trattarsi di un’attività svolta in forma di gestione non-imprenditoriale.
Non può ritenersi una proposta virtuosa, che mira a risolvere il problema del (forse) saturato mercato delle locazioni immobiliari. O meglio, cerca di farlo raggirando il problema con fare passivo-aggressivo: provando, indirettamente, a far crollare le imprese di intermediazione immobiliare e, dunque, ridurne esponenzialmente le attività.
Lo scenario che verosimilmente si verificherà se la proposta diventa legge, a modesto avviso della scrivente, è quello che segue.
I proprietari si divideranno in due categorie:
- proprietari di immobili di minor valore, siti in zone a scarso rendimento turistico e con disponibilità economiche inferiori, rinunceranno a dare incarico alle agenzie di intermediazione immobiliare;
- prorpietari di immobili di medio-alto valore o di più immobili, siti in zone ad alto rendimento turistico, con una già alta disponibilità patrimoniale, continueranno a dare incarico alle agenzie di intermediazione immobiliare.
Per la prima categoria potrebbero profilerarsi tre conseguenze:
- Prenderanno la strada più veloce ed apparentemente più semplice: aumentare i prezzi, rischiando di andare ad incidere significativamente sulla domanda. L’aumento del costo non è sempre direttamente proporzionale all’aumento del guadagno.
- Decideranno di gestire autonomamente il proprio immobile, verosimilmente riscontrando ostacoli nella gestione burocratica, amministrativa e fiscale.
Gestire un immobile in locazione breve e/o turistica richiede delle conoscenze accurate delle procedure che possono essere diverse da comune a comune e da regione a regione. A partire dai moduli di avvio, fino alle dichiarazioni per le imposte di soggiorno ormai quasi completamente digitalizzate. Questo aumenterà esponenzialmente il periodo in cui l’immobile rimarrà indisponibile agli utenti, poiché servirà al proprietario per capire cosa deve fare e come deve farlo, creando un disvalore che potrebbe concretizzarsi in una perdita economica pari (se non superiore) al 5% in più che avrebbero pagato affidandosi all’agenzia.
Quanto detto potrebbe ricollegarsi al dato sopra menzionato per cui, secondo l’autore, circa il 90% di chi già si affida alle agenzie, molto probabilmente e a seguito di un’attento ragionamento, continuerà a farlo.
- Decideranno di cessare completamente l’attività locatizia: ciò significherebbe per certo un immobile in meno a disposizione di potenziali utenti stagionali e, di sicuro, che alcuna tassa perverrà allo Stato così come alcun guadagno perverrà al prorpietario dello stesso; d’altro canto non significherebbe per certo che la locazione breve verrà automaticamente trasformata in una locazione tipica cd. “4+4”.
BREVE INCISO SULLA PERDITA DI CHANCE
Il fenomeno della potenziale perdita di un guadagno futuro (l’opportunità perduta), così come ipotizzato al precedente punto 2), in giurisprudenza viene chiamato “danno emergente” o “lucro cessante”, configurando una vera e propria perdita di chance non solo come mancato conseguimento di un risultato possibile, bensì come sacrificio della possibilità di conseguirlo. (2) Il verificarsi di tale perdita comporta, evidentemente, un danno patrimoniale calcolabile e tutelabile attraverso lo strumento risarcitorio in ragione di un criterio prognostico. In via alternativa è possibile attingere al criterio equitativo ai sensi dell’art. 1226 c.c.
Certo è che il diritto al risarcimento non potrebbe maturarsi per le occasioni perdute che siano mera conseguenza dell’unica condotta del proprietario, senza che si verifichino responsabilità concrete di cui fornire prova.
Tornando a noi, la seconda categoria di proprietari non avrà, invece, grossa difficoltà a continuare ad affidarsi alle agenzie pur dovendo sborsare dal portafogli quel 5% in più. Perchè, diciamocelo, il 5% è sempre tanto per chi ha già poco ed è pochissimo per chi ha già tanto.
E LE AGENZIE DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE?
In un primo momento potrebbe profilarsi un’effettiva discesa o, perlomeno, uno stallo temporaneo per i più fortunati. Molti proprietari, presi dal panico degli aumenti e/o dalla tipica difficoltà della burocrazia italiana, verosimilmente non rinnoveranno i loro contratti o non ne stipuleranno di nuovi.
In logica continuazione dell’analisi sopra esposta, le sorti delle agenzie dipenderanno principalmente dal target che si sono costruite negli anni e che, a loro volta, non dipendono solo dalla bravura nel pubblicizzarsi o nello svolgere l’attività, ma anche dalla posizione sul territorio, influenzata da fattori culturali ed economici.
Le agenzie che meno ne risentiranno saranno, pur dicendo un’ovvietà, quelle che hanno già un target alto-spendente, tanto in gestione quanto in engagement.
Pertanto, l’effetto di questa manovra di bilancio sarà quello di mettere in ginocchio i (già) piccoli imprenditori e rendere ancor più di nicchia un settore già tendente al mercato di lusso che, per definizione, non è alla portata di tutti. In sostanza, ci si potrebbe azzardare a dire che si tratta dell’ennesimo tentativo di arricchire chi è già ricco.
CONCLUSIONI
In attesa di aggiornamenti sull’andamento del ciclo vitale della suddetta bozza relativa alla manovra di bilancio 2026, ci si auspica di sbagliarsi e che le conseguenze si rivelino completamente difformi in positivo.
In verità, non è neppure chiaro quale sia l’intento dell’analizzata proposta che, però, si ritiene ancora ben lontana dalla risoluzione del problema relativo alla carenza su tutto il territorio di immobili posti in locazione ordinaria.
1 . Corriere della Sera, “Manovra bollinata , cosa è cambiato rispetto alla bozza: Irpef al 33%, rivisto l’aumento sugli affitti brevi, ritocchi su banche e cinema”, M. Jattoni Dall’Asèn.
2. Cass. civ. 16 ottobre 2007, n. 21619.
