Self check-in: il metodo che ha rivoluzionato il mondo degli affitti turistici e che ora è destinato a scomparire.Questo metodo ha reso la vita più semplice ai proprietari ed ai gestori, che non dovendo più presentarsi fisicamente per consegnare le chiavi all’ospite, si liberavano da un onere di non poco conto. Nel peggiore dei casi accadeva che gli ospiti, approfittando dell’assenza dei suddetti, permettessero l’ingresso indisturbato di ulteriori ospiti non paganti (e neppure registrati). Altresì, sussisteva il problema della potenziale non-corrispondenza tra il soggetto individuato nel documento di identità e l’ospite che effettivamente pernottava.
In cosa consiste il self check-in? Anche detto “check-in da remoto”, consiste nell’identificazione a distanza degli ospiti mediante trasmissione informatica delle copie dei documenti di identità e accesso agli alloggi tramite la fornitura di key boxes con appositi codici di accesso che ne permettono l’apertura automatizzata.
In primo luogo, la presenza all’interno dell’immobile di ospiti non registrati comporta un danno economico al proprietario, ma anche un vero e proprio rischio, ad esempio, in caso di incidenti domestici. Tuttavia, non è questo il motivo principale per cui il Consiglio di Stato si è pronunciato. Il dissenso al metodo fin’ora utilizzato deriva dalla sua incompatibilità con l’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza).
È proprio nell’interpretazione dei principi espressi in tale norma che ci viene in aiuto la sentenza n. 9101 dell’11 novembre 2025, confermando la necessità dell’identificazione dell’ospite de visu, per due motivi ben precisi:
- Il dovere di verificare che gli ospiti siano muniti di “documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le normative vigenti” quale condizione esclusiva per l’accesso;
- L’obbligo di gestori o proprietari di comunicare alle sezioni “Alloggiati” della Questura, le generalità degli ospiti entro le 24 ore successive all’arrivo, o entro 6 ore se il soggiorno non ne dura più di 24.
Secondo il Consiglio di Stato l’obbligo di verificare la corrispondenza delle generalità tra l’ospite e il documento di identità presentato non può che avvenire de visu, non potendo ritenersi soddifacente il metodo d’accesso automatizzato, che non può assicurare l’assoluta certezza sulla veridicità dei dati relativi a luogo, tempo e corrispondenza visiva tra documento e ospite.
Non sfugge, però, al Consiglio un’alternativa che ben bilancia le esigenze di legge previste dal TULPS e le esigenze dei gestori: la possibilità di effettuare il check-in per mezzo di un video-collegamento predisposto all’ingresso (spioncino digitale, QR code con fermo immagine..).
Infatti, de visu, non significa che sia necessario effettuare la verifica fisicamente, o meglio, “di persona”. Più correttamente, significa che debba essere adottata una tipologia di verifica “per diretta visione”, giustificando così l’alternativa del video-collegamento. In sostanza, perchè è così importante che venga verificata la precisa coincidenza tra l’identità effettiva dell’ospite e quella raffigurata dal documento?
Il fine ultimo, secondo quanto detto dal Consiglio, è quello di prevenire rischi per l’ordine e la sicurezza pubblica in relazione all’eventuale alloggiamento di soggetti pericolosi e/o legati ad associazioni od organizzazioni criminali o terroristiche. Sopratutto in considerazione dell’intensificarsi del fenomeno delle locazioni brevi e del delicato periodo che l’Italia sta vivendo, legata ai numerosi eventi politici, culturali e religiosi che hanno incrementato ancor più il già abbondante flusso turistico.
Quanto concluso dal Consiglio di Stato è idoneo ad essere operativo sin da subito. Certo è che sarebbe auspicabile giungere, una volta per tutte, ad una uniformità legislativa riguardo alle norme che regolano la materia. I gestori sentono l’esigenza di una continuità, che sia sinonimo di solidità ed equilibrio e da cui trarrebbero vantaggio tutte le parti aventi interessi in gioco, tanto giuridici quanto economici. Significherebbe operare con maggiore velocità, evitando tutti quei rallentamenti dovuti alla necessità di riadattarsi ogni qualvolta si presenta una modifica legislativa. A sua volta, ciò significherebbe maggiore stabilità delle entrate; perchè si sa: il tempo è denaro.
